Civ. 3e, 28 nov. 2019, n° 18-18.193
Lorsque le congé est donné par le preneur pour une date déterminée, le bail est résilié à cette date si elle est postérieure à l’expiration du délai légal de préavis. La réalisation de l’état des lieux de sortie et la restitution des clés ne mettent pas fin au bail, caractérisée par l’expiration du préavis contractuel. Dès lors, les loyers restent dus jusqu’à cette date, sauf si le bailleur y a renoncé.
C’est précisément ce que se sont vu rappeler les locataires d’un logement nu soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui avaient donné congé à effet du 12 février 2017. Le courrier valant congé avait été réceptionné le 10 novembre 2016 par leur bailleur. Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le préavis de droit commun du locataire est d’une durée de trois mois : il était donc devenu effectif à la date du 10 février 2017 et non du 12 février 2017. Ayant restitué les clés le 10 février 2017, les locataires ont cessé de régler leur loyer à cette date. Dans ce contexte, le bailleur a déduit deux jours de loyer du dépôt de garantie. Souhaitant recouvrer la totalité du dépôt de garantie, un des locataires a assigné le bailleur devant un tribunal d’instance. Le juge lui a donné gain de cause, au motif qu’ayant restitué les clés et procédé à l’état des lieux le 10 février 2017, les locataires étaient libérés de leurs obligations à cette date.
Le jugement est cassé par la troisième chambre civile, qui estime que le bail avait expiré à la date à laquelle les locataires avaient donné congé. Autrement dit, si la restitution des clés valait libération du logement, elle n’avait pas mis fin au bail. L’acceptation par le bailleur de se voir remettre les clés et d’établir l’état des lieux antérieurement à la date du congé ne valait pas renonciation à obtenir le règlement des loyers : « les loyers étaient dus, à défaut de renonciation certaine et non équivoque du bailleur à percevoir [ceux-ci] jusqu’au terme du bail, jusqu’à cette date ».
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