Cons. const. 7 mai 2020, n° 2020-837 QPC

Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite « Pinel », dispose qu’« en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ces dispositions sont-elles conformes à la Constitution ? En particulier, portent-t-elles une atteinte disproportionnée au droit de propriété du bailleur ?

Le Conseil constitutionnel répond par la négative : le lissage du déplafonnement tel qu’envisagé par la loi Pinel ne contrevient pas à la Constitution.

Les sages justifient l’atteinte au droit de propriété par la poursuite d’un objectif d’intérêt général consistant à « éviter que le loyer de renouvellement d’un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales ».

Quant à la perte financière importante et durable pour le bailleur, alléguée par les demandeurs, le juge constitutionnel relève que ce lissage va tout de même permettre au bailleur d’enregistrer tous les ans une hausse des revenus locatifs de 10 % et, à terme, d’obtenir l’application de la valeur locative.

S’agissant enfin du caractère facultatif du lissage, rendu de facto obligatoire aux baux en cours conclus avant l’entrée en vigueur de la réforme mais renouvelés après cette date, le Conseil observe que les dispositions contestées n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas les appliquer, soit au moment de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement. Il est ajouté que, pour les baux conclus avant la date d’entrée en vigueur de ce dispositif et renouvelés après cette date, l’application du lissage ne résulte pas du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, issu de l’article 11 de la loi Pinel, mais de ses conditions d’entrée en vigueur déterminées à l’article 21 de la même loi.

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