Civ. 1re, 18 mars 2020, n° 19-11.206
Aux termes de l’article 815-9 du code civil, « chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires » (al. 1). En outre, « l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité » (al. 2). Mais qu’en est-il lorsque l’un des indivisaires est par ailleurs locataire d’un bien indivis, pour un loyer très inférieur à la valeur locative du bien ?
En l’espèce, un père avait octroyé à sa fille un bail verbal très avantageux sur un bien immobilier dont il était propriétaire. Le loyer versé n’était que de 381,12 € alors que la valeur locative du bien s’élevait à 1.200 €. Au décès du père, la fille fut appelée à hériter en concours avec son frère et sa mère. Elle devint alors indivisaire du bien sans perdre sa qualité de locataire (le contrat de bail avait été transmis aux ayants-cause). Des difficultés sont apparues dans le cadre de la liquidation et du partage de la succession et les coïndivisaires ont sollicité le versement d’une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 815-9 du code civil. La demande fut rejetée en première instance mais accueillie en appel. Selon les juges du fond, la nette différence entre la valeur locative du bien et le loyer versé en exécution du bail justifiait qu’il soit fait application de l’article 815-9 du code civil.
La Cour de cassation retient une solution tout autre. Elle indique qu’en condamnant la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation tout en constatant que l’immeuble était occupé en qualité de locataire, la cour d’appel a violé l’article précité : aucune atteinte n’était portée aux droits égaux et concurrents des coïndivisaires. Autrement dit, d’une part, le bail « chasse » l’indemnité d’occupation ; il n’y a en effet pas d’atteinte aux droits des indivisaires qui, tous, exercent leurs droits sur le loyer versé en exécution du bail, fût-il modeste. D’autre part, un bail déséquilibré octroyé à un indivisaire ne donne pas droit au paiement d’une indemnité au bénéfice de l’indivision. Les coïndivisaires qui s’estiment défavorisés ne peuvent donc arguer, pour obtenir le versement d’une indemnité d’occupation, de la différence de valeur, même très importante, entre le prix de l’occupation et la valeur de cette occupation.
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