Civ. 3e, 21 nov. 2012, FS-P+B, n° 11-19.309
Lorsqu’un acte de vente stipule une procédure relative à la constatation de l’achèvement des ouvrages vendus, le vendeur ne peut soutenir que cette clause présente un caractère potestatif dès lors qu’il lui appartenait de mettre en application la procédure contractuellement prévue.
A défaut de mise en œuvre de cette procédure, elle ne peut solliciter le paiement du solde du prix par les acquéreurs.
L’achèvement de l’ouvrage relève de l’obligation d’édification dans la vente d’immeuble en état futur d’achèvement (CCH, art. L. 261-1 s.). Il s’entend d’une notion matérielle, destinée à produire des effets juridiques, dès l’instant où il a fait l’objet d’un acte de constatation. Or sur ce point, les textes n’imposent pas de procédure spécifique. Les cocontractants sont donc libres de se référer à la procédure de leur choix.
En l’espèce, les parties étaient convenues de recourir aux services d’un tiers – un architecte – aux fins de constatation de l’achèvement. Or en l’absence de procès-verbal d’achèvement, les acquéreurs refusaient de payer le solde du prix, contestant l’achèvement effectif de l’ouvrage.
Le vendeur faisait valoir dans son pourvoi que l’absence de mise en œuvre de la procédure conventionnelle ne faisait pas obstacle à la reconnaissance de l’achèvement au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que le régime du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) n’est soumis à aucun formalisme à cet égard.
Il prenait, par ailleurs, un autre angle d’approche pour écarter l’application de la clause de constatation d’achèvement, faisant valoir son caractère potestatif et partant, sa nullité. Il se fondait sur la violation des articles 1170 et 1174 du code civil, eu égard à la considération selon laquelle la clause litigieuse faisait dépendre le paiement du solde du prix de vente de la seule volonté des acquéreurs, selon qu’ils acceptaient ou non de constater l’achèvement des travaux.
La question posée aux magistrats touchait à la prévalence ou non des dispositions contractuelles sur les règles légales offertes. La Cour de cassation écarte le caractère potestatif de la clause (« dès lors qu’il appartenait à la venderesse de mettre en application la procédure contractuellement prévue »), et oppose au vendeur son défaut d’application, la mise en œuvre de la procédure de constatation d’achèvement lui appartenant. Dès lors, elle rejette la demande, à l’encontre des acquéreurs, de paiement du solde du prix.
Il reste à préciser qu’au-delà des aménagements contractuels convenus par les parties, elles restent libres de solliciter la reconnaissance judiciaire de l’achèvement.
Cette décision est aussi l’occasion de rappeler un point soulevé par le pourvoi, malgré l’absence de réponse de la Cour régulatrice à cet endroit, selon lequel l’acceptation des clés par les acquéreurs ne saurait valoir constatation de l’achèvement de l’immeuble et ainsi dispenser le vendeur de la procédure de constat contractuelle.
Enfin, s’agissant plus particulièrement du garant d’achèvement, le nouvel article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation qui s’applique aux contrats en cours au 21 mai 2011, prévoit désormais sa libération par la constatation de l’achèvement « soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d’œuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant ».
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