Copropriété et ensembles immobiliers - Une copropriété ne peut être gérée que par un seul syndic

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Civ. 3^e, 22 sept. 2016, FS-P+B+I, n° 15-13.896

S’il est possible, pour un syndicat des copropriétaires, de s’autogérer via la désignation d’un syndic (non professionnel) issu de ses rangs ou en optant pour la forme coopérative (L. 10 juill. 1965, art. 17-1 ; Décr. 17 mars 1967, art. 40 à 42-2), encore faut-il que ce choix se fasse dans le strict respect des dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965. Tel n’a pas été le cas dans l’affaire rapportée où un syndicat composé de trois copropriétaires avait, en assemblée générale, désigné deux d’entre eux en qualité de syndic, alors qu’aux termes du début de l’article 17 de la loi de 1965, l’exécution des décisions du syndicat est confiée à un syndic.

En l’espèce, l’entreprise ayant effectué la réfection extérieure de l’immeuble avait été poursuivie en justice pour des malfaçons par les deux syndics agissant ès qualités. Pour sa défense, la défenderesse avait excipé de l’absence de désignation régulière de syndic et, par voie de conséquence, de l’absence d’habilitation régulière à ester en justice.

Après avoir été déboutée tant en première instance qu’en appel, elle obtient gain de cause devant le juge du droit qui, au visa de l’article 17 précité de la loi de 1965 et des articles 28 et 29 du décret de 1967 (relatifs, respectivement, à la personne qui peut être désignée syndic et au contrat de mandat de syndic), décide que l’assemblée générale des copropriétaires ne peut désigner qu’un seul syndic.

En définitive, ainsi que le faisait remarquer la société demanderesse au pourvoi, ce n’est que dans l’hypothèse où la copropriété est organisée en syndicats principal et secondaires qu’elle peut être représentée par plusieurs syndics (un syndic pour le syndicat principal et autant de syndics qu’il y a de syndicats secondaires, ceux-ci, aux termes de l’article 27 de la loi de 1965, « [fonctionnant] dans les conditions prévues par la [loi] »). Le principe énoncé par la haute juridiction demeure toutefois également applicable dans ce cas de figure, l’assemblée générale de chaque syndicat (principal ou secondaire) ne devant désigner qu’un seul mandataire.

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