Civ. 3e, 27 mars 2013, FS-P+B, n° 12-13.328
Par cette décision de rejet, la Cour de cassation fait une application des articles 17, alinéa 2, et 18, avant-dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (dispositions d’ordre public en application de l’art. 43 du même texte).
Le premier de ces articles impose que la désignation du syndic dit « provisoire » par le règlement de copropriété (ou par tout autre accord des parties) soit ratifiée par la première assemblée générale (qui doit se tenir dans l’année de la naissance du syndicat : Décr. 17 mars 1967, art. 7), tandis que le second interdit au syndic de se faire substituer dans sa gestion.
Au cas particulier, alors qu’un règlement de copropriété avait désigné une société X comme syndic provisoire, jusqu’à la première assemblée générale chargée de nommer le syndic, les actes de vente des lots en l’état futur d’achèvement, comportaient une clause par laquelle « l’acquéreur donne mandat à [ce syndic] à l’effet de désigner un [autre] syndic professionnel provisoire ». La stipulation donnait par ailleurs tous pouvoirs à ce second syndic provisoire aux fins de procéder, au nom de l’acquéreur, à la constatation du parachèvement des parties communes.
En application de cette clause, la société X avait désigné comme syndic provisoire une société Y, laquelle avait signé un procès-verbal intitulé « livraison des parties communes ».
Le syndicat avait assigné les deux sociétés syndic en nullité de ce procès-verbal et les juges du fond avaient, d’une part, jugé que la clause litigieuse était nulle et de nul effet et, d’autre part, déclaré l’acte de livraison des parties communes inopposable au syndicat.
Cette décision est approuvée par le juge du droit : il appartient au seul l’organe délibérant du syndicat de modifier la désignation du syndic par le règlement de copropriété.
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