Projet de loi, 13 sept. 2012

La discussion au palais du Luxembourg du projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social marque la volonté des sénateurs de réorienter le texte, adopté le 13 septembre 2012, vers le « très social ». Ces derniers ont également intégré une réponse à la censure constitutionnelle du mécanisme de cession gratuite de terrains au titre de la participation des bénéficiaires d’autorisation d’urbanisme aux dépenses d’équipements publics.

Inversion de la logique de décote pour les terrains cédés par l’État et volonté de favoriser la construction de logements « très sociaux » : telles sont les deux évolutions principales du texte relatif au logement social après son vote par les sénateurs.

Décote sur le prix des terrains : inversion de la logique du dispositif
Alors que le projet gouvernemental prévoyait que, pour les programmes de logements sociaux, la décote consentie par l’État pouvait atteindre 100 % de la valeur vénale des terrains cédés, les sénateurs adoptent une rédaction aux termes de laquelle la décote « est fixée à 100 % de la valeur vénale du terrain ». C’est non plus pour fixer le taux de décote mais pour le réduire qu’il sera tenu compte de la catégorie des logements sociaux concernés et des circonstances locales (situation du marché foncier et immobilier, conditions financières et techniques de l’opération). Contrairement au projet initial qui passait sous silence la compensation des pertes de recette, pour l’État, qui résulteront des décotes ainsi consenties, le texte sénatorial prévoit la mise en place, à due concurrence, d’une taxe additionnelle sur… le tabac et les cigarettes…

La liste des personnes bénéficiant d’une décote « de droit » sur les terrains dont la liste, mise à jour annuellement, est arrêtée par l’État, est modifiée pour y ajouter les « opérateurs liés à une collectivité ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre par une concession d’aménagement dont l’objet prévoit notamment la production de logement social ». Cet amendement vise à permettre aux opérateurs intervenant dans le cadre d’une concession d’aménagement prévoyant une part significative de logements sociaux de bénéficier directement de l’opération de décote. L’ancien projet de loi, en ne les incluant pas au dispositif, tendait à les placer en position de sous-acquéreurs des terrains, et introduisait ainsi un allongement des délais et une augmentation des coûts en rendant obligatoire une double cession. Aux termes du texte adopté par le Sénat, la non-réalisation dans un délai de cinq ans du programme de logements entraînerait la résolution de la vente sans indemnité pour l’acquéreur, quand le projet initial laissait à l’État le choix d’exiger le remboursement de la décote. Ce délai de cinq ans serait suspendu dans deux hypothèses : lorsqu’une action est introduite devant la juridiction administrative visant les autorisations administratives requises pour la résiliation du programme de logement, et lorsque des fouilles archéologiques préventives sont prescrites en application de l’article L. 522-2 du code du patrimoine. Notons que si les sénateurs ont inversé la logique de fixation de la décote consentie sur les terrains de l’État, ils ont réaffirmé que ce mécanisme ne devait pas conduire à « brader » son patrimoine. Par conséquent ils ont introduit un alinéa qui prévoit que ce mécanisme fera l’objet, annuellement, d’un rapport au parlement qui présentera notamment la liste des terrains disponibles par département, la liste des terrains cédés dans l’année, les modalités de ces cessions ou encore l’état d’achèvement des programmes de logements.

Enfin un article a été ajouté aux termes duquel le gouvernement devra remettre au parlement, dans les douze mois suivant la promulgation de la loi, un rapport sur les caractéristiques que pourraient revêtir un mécanisme d’encadrement de la définition de la valeur foncière basé sur des indicateurs concrets et adossé à l’évolution de l’indice de la construction. Cet ajout vise à contrer, selon la présentation de l’amendement, le phénomène de « captation privée des plus-values liée à des investissements publics, qui semble particulièrement contestable ».

Réorientation des obligations de production de logements vers le « très social »
Faire correspondre la production de logements sociaux à la demande en la réorientant vers le « très social », tel est l’objectif affiché par les amendements adoptés. C’est ainsi que la part maximale de logements financés en prêts locatifs sociaux (PLS) est abaissée de 50 à 30 %, quand celle des logements financés en prêts locatifs aidés d’intégration (PLAI) devrait au moins être égale à 30 % (le projet initial ne fixait aucune part minimale de PLAI). Le taux des PLS pourrait même descendre à 20 % dans l’hypothèse où la part de logements locatifs sociaux sur la commune est inférieure à 10 % du total des résidences principales et si la commune n’est pas couverte par un programme local de l’habitat. Le recours aux PLS et aux prêts locatifs à usage social (PLUS) devrait ainsi être diminué au profit des PLAI, notamment pour prendre en compte le fait que près de deux tiers des demandeurs de logements remplissent les conditions requises pour accéder aux PLAI.

Le renforcement « global » des obligations de production de logements sociaux est confirmé par le Sénat, qui a toutefois voté le maintien, dans le décompte au titre de l’article 55 de la loi SRU, des places des centres d’hébergement et de réinsertion sociales (CHRS).

Les obligations de production de logement social des communes ayant fait, en application de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, l’objet d’un constat de carence par arrêté préfectoral, seraient considérablement renforcées. Dans ces communes, en effet, toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de douze logements comportera au moins 30 % de logements locatifs sociaux.

Le Sénat, a également, modifié le mécanisme, prévu à l’article L. 443-7 du code de la construction et de l’habitation, d’aliénation par les organismes d’habitations à loyer modéré des logements construits ou acquis depuis plus de dix ans. Désormais, le bailleur social devrait, pour vendre un ensemble de logements sociaux, recueillir l’avis conforme du maire de la commune d’implantation (ce dernier n’étant, à l’heure actuelle, que « consulté »).

Enfin, aux termes du nouvel article 4 bis, la société de gestion du patrimoine immobilier des houillères du bassin du Nord et du Pas-de-Calais (SOGINORPA), qui possède les logements construits initialement pour les Houillères, serait transformée, au plus tard le 31 décembre 2013, en SA HLM.

Grand Paris
La loi n° 2011-665 du 15 juin 2011 visant à faciliter la mise en chantier des projets dans les collectivités d’Île-de-France prévoyait, en son premier article, que dès lors qu’elles sont compatibles avec les dispositions du projet de schéma directeur de la région d’Île-de-France (SDRIF) adopté en 2008 qui ne sont pas contraires à la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, les révisions et les modifications des schémas de cohérence territoriale, des plans locaux d’urbanisme ou des documents en tenant lieu, ou des cartes communales ne sont pas illégales du seul fait qu’elles sont incompatibles avec le SDRIF de 1994.

Ces dispositions conduisent à une incohérence puisque les documents d’urbanisme en cours d’élaboration ne bénéficient pas de la dérogation ainsi introduite, le texte visant uniquement « les révisions et les modifications ». Les sénateurs ont souhaité, dans le cadre de la discussion de ce projet de loi, remédier à cette lacune en adoptant un amendement prévoyant que les dispositions de la loi s’appliquent également aux documents d’urbanisme en cours d’élaboration.

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