Civ. 3e, 23 nov. 2017, FS-P+B+I, n°15-26.240

L’article 678 du code civil prohibe le fait de jouir d’une vue directe sur le fonds voisin à une distance inférieure à 1,90 m, calculée depuis le parement extérieur du mur sur lequel se situe l’ouverture jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés, « à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ».

En l’espèce, des propriétaires sollicitaient en justice la suppression des balcons et ouvertures créés sur l’immeuble de leurs voisins permettant une vue directe sur leur propre fonds. La première cour d’appel saisie de l’affaire rejette leur demande au motif que les deux tènements, séparés par une bande de terre n’appartenant pas aux demandeurs, rendent les deux parcelles non contiguës et par là même insusceptibles de donner lieu à l’application des prescriptions légales précitées.

Ce premier arrêt est toutefois censuré par la Cour de cassation. Selon la haute juridiction, ces prescriptions restent applicables si les parcelles sont séparées par un espace privé à usage commun et les juges du fond auraient dû rechercher qui était précisément titulaire du droit de propriété sur la bande de terrain litigieuse.

La même cour d’appel, autrement composée, condamne alors les voisins à supprimer les vues, bien qu’aucune des parties ne soit propriétaire de la bande de terrain séparant les parcelles, puisqu’il s’agit d’un chemin ouvert à tous.

Cassation, une nouvelle foi : « les distances prescrites par l’article 678 du code civil ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus », estime la troisième chambre civile. L’existence d’une bande de terrain entre les fonds est donc un obstacle à l’application du texte, peu important l’usage commun du terrain, cette circonstance étant désormais indifférente.

Reste alors, pour le propriétaire s’estimant atteint dans son droit au respect de sa vie privée, la possibilité d’engager la responsabilité délictuelle de son voisin sur le fondement des troubles anormaux du voisinage…

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