Civ. 3e, 30 janv. 2013, FS-P+B, nos 11-26.074, 11-26.648 et 11-27.970

Même de mauvaise foi, les acquéreurs sont déchargés de l’obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité des actes de vente, cette obligation ne pesant que sur le notaire.

 Les notaires sont tenus de vérifier la validité et l’efficacité des actes qu’ils instrumentent et de s’assurer que le projet poursuivi par les contractants est réalisable eu égard à la réglementation applicable. La jurisprudence est d’autant plus sévère qu’elle interprète strictement les causes d’exonération de responsabilité. L’arrêt commenté en fournit une illustration. En l’espèce, ni la qualité de professionnel des acquéreurs ni leur mauvaise foi n’ont été retenues pour décharger le notaire de sa responsabilité à leur égard.

Une société civile immobilière (SCI) avait acquis un immeuble avant d’être placée en liquidation judiciaire. L’ordonnance du juge commissaire ayant autorisé la vente de cet immeuble avait précisé qu’il devait être dédié à l’exploitation d’un établissement pour adolescents handicapés. Cet immeuble avait fait l’objet d’une première vente, puis d’une seconde vente après découpe en trois lots d’appartements à usage d’habitation. La première vente et les trois ventes subséquentes ayant été annulées pour défaut de pouvoir du gérant de la SCI, les sous-acquéreurs recherchaient la responsabilité du notaire qui avait instrumenté les actes.

Le notaire contestait sa garantie au motif que les acquéreurs n’étaient pas de bonne foi et avaient pris délibérément un risque puisqu’ils avaient connaissance de l’affectation des lots.

Cet argument n’est pas reçu par la Cour de cassation qui estime que, même de mauvaise foi, les acquéreurs étaient déchargés de l’obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité des actes de vente, cette obligation ne pesant que sur le notaire.

Le notaire ne doit pas seulement informer mais il doit conseiller. Le seul fait que l’information ait été portée à la connaissance de l’acquéreur ne suffit pas à l’exonérer de sa responsabilité. Le notaire doit mettre en garde l’acquéreur sur l’ensemble des risques et des conséquences éventuelles si ceux-ci se réalisent. La faute de la victime ne déchargera le notaire de sa responsabilité que lorsque, dûment informée des risques et conseillée, celle-ci s’y est exposée en toute connaissance de cause. Il résulte de cette jurisprudence que le notaire doit impérativement constituer la preuve de la délivrance des mises en garde en se ménageant un écrit, dont la rédaction doit être rigoureuse.

L’arrêt commenté appelle également l’attention s’agissant de la question du préjudice indemnisable.

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