Civ. 3e, 10 oct. 2012, FS-P+B, n° 11-15.473

Lorsque l’acquéreur a conclu avec un propriétaire une vente sous condition suspensive de non-exercice du droit de préemption, cette vente est anéantie par l’exercice de ce droit par la commune et ce, même si cette dernière renonce ultérieurement à en user, cette renonciation ne valant que pour l’avenir.

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2007, des consorts ont vendu un immeuble d’habitation sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption urbain (DPU) par la commune, la date de signature de l’acte authentique étant fixé au 30 octobre suivant (sur la vente sous condition du non-exercice du droit de préemption, V. S. Pérignon, Defrénois 1991. 590). Or, par arrêté du 19 mars 2007, le maire de la commune a exercé son droit de préemption. Faute d’accord, le prix a judiciairement été fixé, aboutissant à la renonciation de la commune à user du DPU. Estimant que la condition suspensive n’avait pas défailli, l’acquéreur assigna alors les vendeurs en vente forcée.

Cette hypothèse est différente de celle, à laquelle la Cour de cassation a déjà été confrontée, d’une annulation par le juge administratif de la décision de préemption, en l’espèce aux prix et conditions de la déclaration d’intention d’aliéner, alors qu’une vente avait été conclue sur le même bien sous condition suspensive de renonciation au droit de préemption. En effet, et exception faite des voies étroites de modulation ouvertes par la jurisprudence AC !, « une annulation juridictionnelle a un caractère recognitif. Elle fait disparaître l’acte annulé qui est réputé n’être jamais intervenu ». Par conséquent, la troisième chambre civile avait estimé que, « l’annulation de la décision de préemption étant rétroactive, la commune était censée avoir renoncé à préempter » et la condition suspensive ne pouvait être considérée comme ayant défailli. Dans une espèce similaire, la Cour avait estimé que « la décision d’irrecevabilité de la procédure de fixation du prix prise par le juge de l’expropriation [au-delà du délai prévu par le compromis] entraînait renonciation, par le titulaire du droit de préemption, à l’exercice de ce droit ». Dans ce cas, la cour d’appel commet donc une erreur de droit en retenant la défaillance de la condition suspensive, sans tirer les conséquences de l’irrecevabilité de la procédure judiciaire en fixation du prix.

C’est donc fort logiquement, à la lecture de ces solutions, que la Cour de cassation adopte, dans l’espèce rapportée, une position inverse.

Ici, en effet, ce n’est pas rétroactivement mais pour l’avenir que la renonciation à exercer le droit de préemption produit ses effets. Et la Cour de cassation juge donc que le maire « avait exercé son droit de préemption par l’arrêté du 19 mars 2007 et avait ainsi, à cette date, évincé l’acquéreur » et « que la renonciation ultérieure du maire n’anéantissait pas la décision du 19 mars 2007 et n’avait d’effet que pour l’avenir ». Par conséquent, la défaillance de la condition suspensive était acquise dès la date de l’arrêté par lequel la commune exerçait son droit de préemption, entraînant ainsi la caducité de la promesse de vente.

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