Civ. 3e, 14 janv. 2021, n° 20-11.224
Un couple achète une maison d’habitation par acte sous seing privé le 4 novembre 2016, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt principal et d’un prêt relais, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir le 3 février 2017. Le 7 février, les acquéreurs n’ayant pas justifié de l’obtention de la totalité des prêts, le vendeur leur notifie une renonciation à poursuivre l’exécution de la vente. Le 23 février, les acheteurs, ayant obtenu leurs prêts, assignent le vendeur en perfection de la vente et en paiement de la clause pénale. Le vendeur sollicite reconventionnellement le constat de la caducité de la promesse de vente et le paiement du dépôt de garantie.
Précisons que l’offre de prêt de la banque était d’un montant de 539 900 €, tandis que la promesse de vente stipulait que les acquéreurs avaient l’intention de recourir à un prêt d’un montant maximum de 725 000 €, dont 260 000 € de crédit relais.
Aussi la Cour de cassation retient-elle que la condition suspensive devait être considérée comme réalisée, puisque « un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles ». Or, rappelle la Cour, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », aux termes de l’article 1103 du code civil. La promesse de vente n’était donc pas caduque.
La haute juridiction ajoute que les juges du fond ne pouvaient estimer que le vendeur pouvait conserver le dépôt de garantie par application de la clause pénale stipulée à l’acte, le défaut de réalisation de la condition suspensive étant dû à la responsabilité de l’acquéreur. En effet, ladite condition tenant à l’information du vendeur, dans les délais contractuellement prévus, du prêt obtenu avait bien été réalisée.
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