Vente - Servitude conventionnelle : opposabilité à l’acquéreur du fonds

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Civ. 3^e, 24 sept. 2020, n° 19-19.179

L’un des principaux intérêts de l’arrêt ici rapporté est le rappel opéré par la Cour de cassation quant à l’opposabilité d’une servitude de passage au nouvel acquéreur d’un fonds. Cette opposabilité peut certes résulter de sa publication auprès du service de la publicité foncière ou de sa mention dans son acte, mais également de la preuve que l’acquéreur a pu en avoir connaissance au moment de la vente. La vérification de cette connaissance relève néanmoins de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce, la servitude avait été stipulée dans une promesse de vente sous seing privé conclue entre deux couples et grevant la parcelle cédée. D’autres propriétaires s’étaient opposés à cette promesse au point qu’un jugement avait été rendu pour constater qu’elle valait vente. Le jugement mentionnait la servitude de passage dans ses motifs, avait été publié et avait été mentionné dans le titre des acquéreurs. Ces derniers ont donc été considérés comme ayant eu connaissance de la servitude au moment de la vente, laquelle servitude leur était en conséquence opposable, peu important qu'elle n'ait pas été constatée dans le dispositif du jugement.

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