Civ. 3e, 7 janv. 2016, FS-P+B, n° 14-18.360
Dans la présente affaire, l’acquéreur d’un lot de copropriété ayant cessé de verser la rentre viagère dont il devait s’acquitter, la venderesse avait obtenu d’un jugement de 2004 la résolution de la vente. Le débirentier n’ayant pas non plus honoré les appels de fonds du syndicat des copropriétaires, ce dernier, après avoir obtenu la condamnation de son débiteur, fit inscrire son hypothèque sur le lot en 2002. Par acte du 12 octobre 2012, le syndicat a alors délivré à l’ex-crédirentière un commandement valant saisie à tiers détenteur. Toutefois, saisie à tiers détenteur. Mais, la venderesse ayant recouvré – ou plus précisément n’ayant jamais perdu – son droit de propriété, la cour d’appel d’Aix-en-Provence s’oppose au droit de suite invoqué par le syndicat et annule le commandement.
Rejetant le pourvoi du syndicat, la troisième chambre civile relève « qu’ayant retenu à bon droit que, par l’effet rétroactif de la résolution de la vente, les droits constitués sur l’immeuble se trouvaient anéantis, la cour d’appel en a exactement déduit que Mme X… n’avait pas la qualité de tiers détenteur de l’immeuble et que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas exercer un droit de suite à son encontre ».
Une première explication peut être apportée sur le terrain du droit de la copropriété en soulignant que la saisie immobilière dirigée contre un tiers détenteur impose une distinction entre la qualité de débiteur personnel à la dette et celle de propriétaire. Or la résolution de la vente, en anéantissant rétroactivement l’acte translatif, a rétabli la venderesse dans sa situation antérieure, notamment sa qualité de copropriétaire qu’elle n’a juridiquement jamais abandonnée. En conséquence, c’est elle, et non l’ex-débirentier, qui était redevable des charges de copropriété. Il y a donc en l’espèce une confusion, ou une adéquation, des qualités de propriétaire et de débiteur personnel qui s’oppose à la notion même de tiers détenteur.
Mais en réalité, la Cour de cassation va bien au-delà puisqu’elle précise que « les droits constitués sur l’immeuble se trouvaient anéantis ». Il ne s’agit plus d’une simple critique sur la procédure adoptée, mais de la remise en cause du fondement même de la demande du syndicat qui s’explique par le jeu de l’article 2414 dont le premier aliéna dispose que « ceux qui n’ont sur l’immeuble qu’un droit suspendu par une condition, ou résoluble dans certains cas, ou sujet à rescision, ne peuvent consentir qu’une hypothèque soumise aux mêmes conditions ou à la même rescision ». La résolution de la vente ayant été en l’espèce prononcée au visa de l’article 1184 du code civil, les juges du fond avaient précisément souligné que « tous les droits consentis sur l’immeuble par celui dont le droit a ensuite été résolu, de même que tous ceux constitués sur l’immeuble de son chef, se trouvent anéantis par l’effet rétroactif de la résolution ». La solution est en revanche différente si le créancier peut obtenir, sur tierce opposition, la rétractation de la décision ayant prononcé la résolution.
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